Condominio: distacco impianto riscaldamento

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Avv Monica Sciarroni  La Legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha ampiamente riformato la disciplina del condominio. Tra le novità più importanti risalta la previsione, ai sensi dell’articolo 1118, 4°c, c.c., della possibilità del singolo condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, qualora lo stesso condomino dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.  L’articolo suindicato stabilisce, altresì, che il rinunziante in ogni caso è tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese relative alla manutenzione straordinaria dell’impianto e di quelle inerenti alla sua conservazione e messa a norma. Da tempo la giurisprudenza per legittimare il distacco si era indirizzata verso i principi ora prescritti a livello normativo, individuando espressamente i due requisiti sanciti adesso all’interno del codice civile, ovvero: l’assenza di notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. La prova di tali requisiti è abbastanza ardua,  dovrà essere avvalorata da accertamenti tecnici e da una perizia al fine di suffragare la legittimità del distacco dall’impianto centralizzato. Prima dell’entrata in vigore della Legge di riforma il rinunziante, generalmente, concordava con il condominio il pagamento di una somma forfettaria, la quale veniva corrisposta in ragione sia dello squilibrio termico che si generava  e sia per compensare il maggiore onere economico a carico di  tutti gli altri condomini. Non vi è ragione di negare che a tutt’oggi questa possa essere considerata una soluzione ottimale per evitare conflitti tra i condomini. Nondimeno viene da chiedersi se il condomino che intenda distaccarsi debba necessariamente chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale. Al proposito, l’articolo 1118 c.c. attribuisce  la facoltà  a ciascun condomino di rinunciare all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, ma  nulla dice in merito all’eventualità di un previo assenso assembleare. Si osserva che, prima della Legge di riforma del 2012, costante giurisprudenza prevedeva per il distacco il consenso unanime  dell’assemblea condominiale, oppure una specifica norma del regolamento contrattuale, in mancanza di ciò il distacco era vietato. L’orientamento giurisprudenziale ha subìto vari mutamenti, alcune pronunce sono giunte a stabilire che il distacco poteva essere consentito con la maggioranza delle quote millesimali, ( Cass. Civ. n. 4216 del 20.02.2009), fino ad arrivare a sentenze recenti ove ” non viene prevista la necessità di autorizzazione ed approvazione degli altri condomini, pur permanendo l’obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, e di quelle di gestione, se e nei limiti in cui il distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini” ( Cass. Civ. n. 9526 del 30.04.2014). Secondo siffatta interpretazione, pertanto non sembra rilevare l’eventuale disposizione contraria contenuta nel regolamento condominiale, essendo, quest’ultimo un contratto atipico e, dunque, meritevole di tutela soltanto in presenza di un interesse generale dell’ordinamento ( Cass. Civ. n. 19893 del 29.12.2011). La maggiore preferenza accordata dal legislatore, in sede di riforma,  al proprietario esclusivo, pur mitigata dalla previsione del concorso nelle spese di manutenzione straordinaria, nonché di quelle di conservazione e di messa in opera, trova fondamento nella circostanza che mediante il distacco non viene ad attuarsi una separazione definitiva che comporterebbe una rinuncia, peraltro vietata ai sensi dell’articolo 1118, 2°c,c.c.,  al proprio diritto su una parte comune, bensì solo  una ” rinuncia all’utilizzo”.