Condominio: Notifica dell’avviso di accertamento

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Gli avvisi di accertamento lasciati nella cassetta postale e diretti al condominio, non sono validi e la cartelle esattoriali, dunque, devono essere annullate. Pertanto, tali avvisi devono essere notificati all’amministratore, quale persona fisica e legale rappresentante dell’ente di gestione -condominio, poiché quest’ultimo risulta privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini che lo compongono.  La suddetta notifica deve essere effettuata ai sensi dell’articolo 139 c.p.c. e ss, quindi, a mani del medesimo amministratore o nel luogo di abitazione oppure in ufficio. Il plico, contenente il suindicato avviso, può, peraltro, essere consegnato anche al portiere dello stabile condominiale. Ciò, però, soltanto, nell’ipotesi in cui sussistano dei locali realmente destinati  e preposti alla gestione dei servizi comuni. Siffatto principio è stato affermato dall’ordinanza n. 25276, del 25 ottobre 2017, dalla Corte di Cassazione, la quale enuncia; “secondo l’indirizzo giurisprudenziale consolidato, la notifica al condominio di edifici, in quanto semplice “ente di gestione” privo soggettività giuridica, va effettuata, seguendo le regole stabilite per le persone fisiche, all’amministratore, quale elemento che unifica, all’esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari, sicché, oltre che ovunque, “in mani proprie”, l’atto può essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo, invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ciò è consentito dagli art. 139 e ss. cod. proc. civ. Tra questi luoghi può essere compreso, in quanto “ufficio” dell’amministratore, anche lo stabile condominiale, ma solo a condizione che ivi esistano locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni (Cass. ord. n. 27352 del 29/12/2016; Cass. n. 11303 del 16/05/2007)”. Nell’ordinanza viene espressamente precisato come nel caso di specie: “non vi è prova che presso lo stabile condominiale esistessero locali, in particolare una portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni. Anzi il mancato recapito e l’intervenuta compiuta giacenza depone per la mancanza di un simile locale che poteva essere ritenuto “ufficio” dell’amministratore”.