Condominio: Nudo Proprietario e Usufruttuario pagamento oneri condominiali

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Avv Monica Sciarroni  La ripartizione delle spese condominiali tra il nudo proprietario e l’usufruttuario  ha spesso sollevato numerose controversie. Ciò in ragione del fatto che alcune spese di competenza del nudo proprietario vengono attribuite arbitrariamente  all’usufruttuario e viceversa. L’articolo 67, 3 ° e 4° comma,  Disp. Att. del Codice Civile, prima della riforma del condominio n. 220/2012, recitava; “L’ usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose comuni e dei servizi comuni”, pertanto,  se trattasi di spese inerenti ad affari di ordinaria amministrazione deve esserne dato avviso all’usufruttuario che non può dare il suo voto nelle materie riservate al nudo proprietario. Del pari, in merito alle deliberazioni che riguardano le innovazioni, le ricostruzioni, nonché le opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni il diritto di voto spetta, invece, al proprietario. La novella legislativa non ha mutato tale impianto normativo, il quale insieme agli articoli 1004 e 1005 c.c., prevede la partecipazione alle assemblee e alla ripartizione  degli oneri condominiali in maniera del tutto simile alla suddivisione prevista tra inquilino e proprietario.  L’amministratore, dunque, doveva imputare le spese in base al criterio suindicato. Vieppiù, la stessa Corte di Cassazione, con sentenza n. 23291/2006, stabiliva: “ siccome la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, trova il suo fondamento negli artt. 1004 e 1005 c.c. e che, quanto alla individuazione dei soggetti passivi dell’obbligo nei confronti del condominio, anche le spese dell’usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all’assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione, non rientrando nei poteri dell’organo deliberante introdurre deroghe ai criteri di ripartizione, fissati dalla legge in ragione della natura stessa delle spese, in quanto eventuali deroghe verrebbero ad incidere sui diritti individuali, con la conseguenza che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite in sede di bilancio secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse,  ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l’assemblea non abbia provveduto ad individuarli”.  In tale contesto si inserisce la legge di riforma del 2012 che, aggiunge un ultimo comma all’art. 67 sopra richiamato: “ il nudo proprietario e l’usufruttuario  rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministratore condominiale”, dacchè si evince che sia il nudo proprietario e sia l’usufruttuario dovranno regolare in maniera dettagliata e precisa i propri rapporti in ordine alla ripartizione delle spese, poiché, in virtù   dell’ultimo comma dell’art. 67 delle Disp. Att. Codice Civile, potranno essere chiamati entrambi al pagamento dei debiti condominiali senza più alcuna distinzione tra diritto di proprietà o diritto reale di godimento. A titolo semplificativo  si elencano di seguito alcune spese di competenza dell’usufruttuario, ovvero: spese d’uso, pagamento del compenso dell’amministratore, pagamento del riscaldamento e della pulizia scale ( ordinaria amministrazione ); al contempo, spetta al proprietario il pagamento relativo alla rinnovazione dei tetti, dei solai, dei muri di sostegno e di quelli maestri, alla tinteggiatura delle facciate, alla sostituzione dell’ascensore oppure della caldaia ( straordinaria amministrazione)